しろくまペイントの日々の活動日記。

長野県佐久市共同住宅ベランダ防水工事

アパートや集合住宅の屋上やベランダ、廊下などに施される「防水工事」。
普段はあまり目にすることがないかもしれませんが、雨漏りや劣化を防ぐために欠かせない重要な工事です。
もし防水工事を怠ってしまうと、建物の構造部に水が浸入し、コンクリートの剥離や鉄筋の腐食、さらには入居者トラブルまで発展することも。
今回は、そんなアパートにおける「ベランダ防水工事」の事例です。
現場はというと、築年数もかなり経っている為、劣化が進行していました。

このまま放置して置くと雨漏りの原因は勿論の事、家の寿命を縮める事になってしまう恐れがあります。
今日は、防水塗装する前の高圧洗浄からの作業になります。

アパートで防水工事が必要な理由

雨水・湿気は建物の大敵！見えない場所ほど傷みやすい

防水工事とは、建物内部への水の侵入を防ぐ処置を施す工事です。
特に屋上・バルコニー・ベランダ・外廊下・階段など、雨や紫外線の影響を受けやすい場所に施工されます。

防水工事が必要な理由

一見すると大丈夫そうに見えても、防水層の劣化が進行すると、雨水は静かに建物内部へと浸入し、深刻な被害を引き起こすおそれがあります。
以下では、防水工事の必要性を具体的な理由に分けてご説明します。

雨水が建物内部に浸入すると劣化が進行する

防水機能が弱まると、屋根や外壁、バルコニーの隙間から雨水が少しずつ建物内部に染み込むようになります。
この浸水は目に見える漏水だけでなく、構造材である木材の腐食や、鉄筋のサビといった“見えない内部被害”を着実に引き起こします。
一度劣化が始まると、木部は白アリの温床になったり、鉄筋は膨張してコンクリートを内側から破壊することもあります。
結果として、建物全体の耐震性や耐久性が著しく低下し、地震や台風時に倒壊のリスクを高める危険な状態となってしまいます。

コンクリートの中性化が進むと剥がれや爆裂が発生

鉄筋コンクリート造の建物では、防水層が劣化すると雨水や二酸化炭素がコンクリート内部に入り込み、“中性化”と呼ばれる現象が進行します。
これは本来アルカリ性で鉄筋を保護していたコンクリートが、中性になることで鉄筋が酸化・サビやすい状態になることを意味します。
その結果、サビた鉄筋は膨張し、外壁や天井のコンクリートが内側から押し出されて剥がれ落ちる「爆裂（ばくれつ）」現象が発生します。
このような劣化が進行すると、外観の損傷だけでなく、建物そのものの寿命を大きく縮める原因となってしまうのです。

居住者トラブルの原因にもなる

とくにマンションやアパートなどの集合住宅では、防水性能の低下が一世帯の問題にとどまらず、階下や隣室への漏水被害に発展するケースが多く見られます。
「上の階からの雨漏りで天井がシミだらけに…」というような事態が起きれば、

◆クレーム対応
◆修繕費の分担問題
◆関係性の悪化や管理組合とのトラブル
など、居住者同士の精神的ストレスにもつながる要因となります。
適切な防水工事を施しておくことは、住まう方全員の安心と、共同住宅としての信頼性を守る意味でも非常に重要です。

防水工事の主な種類と特徴｜どんな工法を選ぶべき？

工法ごとに適材適所がある！建物の状態に合わせて選ぼう

防水工事にはいくつかの工法があり、建物の構造や使用状況に応じて最適な方法が選ばれます。
ここでは、アパートやマンションで多く採用されている代表的な防水工法を紹介します。

代表的な防水工事の種類と比較表

※上記は一般的な参考価格であり、実際の見積もりには現場調査が必要です。

防水工事のタイミングはいつがベスト？

10年前後が目安。劣化サインを見逃さないで！

防水層は紫外線や風雨、歩行などによる摩耗で徐々に劣化していきます。目に見える異常が出る前に、定期的な点検と予防的メンテナンスが理想です。

防水工事を行う目安時期とチェックポイント

防水工事は、建物の寿命を大きく左右する重要なメンテナンスです。
しかし、その劣化は目に見えて分かりにくいことが多く、気づいた時には内部まで浸水しているケースも少なくありません。
以下では、防水施工を検討すべき代表的なタイミングと、見逃してはいけない症状のチェックポイントをご紹介します。

新築から10年が経過した

新築時に施工されている防水層の耐用年数は、一般的に10年程度が目安です。
見た目に異常がなくても、防水性能は年々低下していきます。
築10年を過ぎたら、一度は専門業者による点検を受け、劣化の初期症状が出ていないか確認することをおすすめします。

前回の防水施工から10年〜15年が経っている

ウレタン防水やシート防水など、工法によって異なりますが、どの防水工法でも10〜15年を超えると性能が大きく低下してきます。
前回の工事時期を思い出し、「そろそろかも…」と思ったら、再施工を前提に状態を確認するタイミングです。

屋上やベランダに水が溜まりやすい

雨上がり後、水がなかなか引かずに“水たまり”になっている状態は、防水層の勾配不良や劣化の初期症状である可能性があります。
水が溜まった状態が続くと、徐々に下地へ染み込んでしまい、内部劣化・雨漏りに直結するため、早めの対応が重要です。

表面の塗膜が剥がれてきている

塗膜がポロポロと剥がれていたり、手で触ると白い粉がつくような状態（チョーキング現象）は、防水層が機能を失っている証拠です。
特にウレタン防水やトップコート仕上げの場合、表面の塗膜が防水性を支えているため、その劣化は防水性能の終わりを意味します。

コケや藻、ヒビ割れが目立つ

ベランダや屋上に緑色のコケや黒ずみが発生している場合、湿気が長期間残っている状態を意味し、防水層が水をはじいていない証拠です。
また、床面や立ち上がりに細かなひび割れ（ヘアクラック）や線状の割れがある場合は、すでに水が内部に侵入している可能性も高く、注意が必要です。

室内の天井や壁に雨染みがある

これはすでに防水層の劣化が進行し、雨漏りが始まっている状態です。
天井や壁紙に輪染みや湿ったような変色が見られる場合は、確実に防水機能が切れています。
内部の木材・断熱材・配線などへの被害が広がる前に、早急な防水工事が必要です。

防水工事の進め方と管理方法

まずは調査・診断から。施工計画を立ててトラブルを回避！

防水工事は具体的にどのような工程で進んでいくのでしょうか？
ここでは、防水工事の基本的な流れを、わかりやすく段階ごとに解説します。
アパートの防水工事は、オーナーや管理会社が中心となって計画・管理を行います。

防水工事の基本フロー

事前調査・診断

工事を検討する最初のステップは、現地調査と防水診断です。
業者が現場へ伺い、防水層の浮き・亀裂・膨れ・ひび割れ・コケの発生・水たまりの有無など、現在の劣化状況を細かくチェックします。
多くの業者は無料で診断を行っていますが、大型物件や詳細報告書付きの場合には数万円程度かかることもあります。
診断では、現場写真をもとに説明を受けられると、工事の必要性がより明確になります。

施工計画と見積もりの作成

調査結果をもとに、最適な工法・施工手順・材料・使用塗料・工期・見積もり金額などを明記した施工計画書が提出されます。
見積書だけでなく、なぜその工法が適しているのか、材料の特徴や耐用年数についても説明してもらうと安心です。
見積額が妥当かどうかを見極めるためにも、可能であれば2〜3社から相見積もりを取ることをおすすめします。

入居者・近隣への周知と協力要請

工事が決定したら、入居者や隣接住戸への案内・協力依頼を行います。
防水工事では、

◆足場や養生シートの設置
◆高圧洗浄時の水音や飛沫
◆塗料のにおい（特に溶剤系）
といった影響が出るため、施工前の案内文配布や掲示物の設置がトラブル回避に欠かせません。
集合住宅の場合は、管理組合・オーナーが住人への告知を行い、工期中の洗濯物・通行などの制限についても明示しておく必要があります。

施工の実施（2〜10日間程度）

実際の工事期間は、対象となる面積・工法・天候などによって異なりますが、屋上やバルコニーであれば通常5〜7日、広範囲になると10日前後が目安です。

主な工程は以下のように進行します。

１，高圧洗浄・清掃
２，下地調整（クラック補修・プライマー塗布）
３，防水材の塗布またはシート貼り
４，トップコート（保護塗装）仕上げ
ウレタン防水・FRP防水など、工法によって使用材料や乾燥時間が異なるため、業者から工程の説明をしっかり受けることが大切です。

完工確認とアフターサービスの確認

工事完了後は、施主立ち会いのもとで仕上がりをチェックし、水たまりの発生有無、塗りムラ、端部の仕上がりなどを確認します。
この際、必ず確認しておきたいのが、

◆保証書の発行の有無とその内容（工事箇所・年数・範囲）
◆万が一の不具合時の連絡先と対応方法
◆定期点検の有無
など、アフターサポート体制の詳細です。
特に防水工事は「見た目では良し悪しが分かりにくい」ため、書面による保証があるかどうかは重要な判断基準になります。

防水工事における注意点とトラブル防止策

しっかり選んで、しっかり管理！信頼できる業者選びが最重要

防水工事は一見シンプルに見えますが、材料選定・下地処理・気候条件の見極めなどが問われる高度な施工です。

トラブル防止のためのチェックポイント

以下に挙げるポイントを押さえておくことで、施工後の後悔やトラブルのリスクを大きく減らすことができます。

安すぎる見積もりには注意！

「他社よりずっと安い！」と感じた見積もりには、材料のグレードを落としていたり、必要な工程を省いている可能性があります。
たとえば、下地処理や補修を十分に行わず、防水材をそのまま上から塗って終わりという手抜き施工が行われることも。
工事の品質と価格はある程度比例します。
適正価格の範囲内で、どの工程にどれだけ費用が使われているかを確認することが大切です。

工法の選定理由を明確に説明してもらう

ウレタン防水・FRP防水・シート防水など、防水工法にはいくつか種類があり、建物の構造や環境に応じて最適なものを選定する必要があります。
「これしかできません」「これが一番いいです」と一方的に決めつけられる場合は注意が必要です。

・なぜこの工法を選ぶのか？
・メリットとデメリットは？
・他の工法と比較した際の違いは？
これらを丁寧に説明できる業者は、知識と誠実さを兼ね備えた信頼できる会社と言えるでしょう。

保証期間とアフター対応の有無を確認

施工直後は問題がなくても、防水層の不具合は数年経ってから現れることも珍しくありません。
そのため、保証内容は必ず事前に確認しましょう。
とくに注意したいのは、「保証書が発行されない」「保証期間が3年以下」といったケースです。
一般的には、

・ウレタン防水：5年〜10年
・FRP防水：10年前後
・シート防水：10年以上が目安となります。
また、万が一の際にどのように対応してくれるか、連絡先や体制についても確認しておきましょう。

近隣トラブルを想定した対応を確認

工事中は、高圧洗浄の水音・防水材のにおい・作業車の出入りなど、近隣住民への影響も避けられません。
そのため、事前に近隣へのあいさつ回りを行ってくれるかどうか、また、塗料や工程に対する配慮があるかどうかも業者選びのポイントです。
「音やにおいでクレームが来てしまった」「養生が甘くて隣の家に水が飛んだ」
こうした事例を防ぐためにも、工事前後の説明と対応が丁寧な業者を選ぶことが肝心です。

アパート住宅の防水工事は“定期点検と早めの対処”がカギ

アパート住宅における防水工事は、建物の寿命を守る「見えない投資」です。
劣化に気づいたときにはすでに建物内部が傷んでいたというケースも少なくありません。

最後にチェック！アパートの防水工事ポイント
◆雨漏りや鉄筋の腐食は早期発見・早期対処が基本
◆工法は「ウレタン」「シート」「FRP」など複数ある
◆施工タイミングは10年目を目安に
◆トラブル防止には、施工前の説明・施工中の管理・アフター対応まで確認を
◆管理会社やオーナーが率先して点検・調査を依頼することが大切
入居者の安心・快適な暮らしを守るために、ぜひ定期的な点検と計画的な防水工事を行いましょう。

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