しろくまペイントの日々の活動日記。

中野市内で店舗の現状回復の現調にお伺いしました

テナントを退去する際、「原状回復ってどこまで必要なの？」「最初に何をすればいいの？」と戸惑った経験はありませんか？
不動産会社から「原状回復工事が必要です」と言われても、具体的にどこまで直すべきか分からず、漠然とした不安を抱えてしまう方も少なくありません。
そして知らないまま進めてしまった結果、後から想定外の高額請求が届き、「もっときちんと調べておけばよかった…」と後悔するケースも実際にあります。

そもそもテナントの原状回復とは、入居したときの状態（または契約で定められた状態）に戻して退去する工事のこと。
特に事務所や店舗などの賃貸物件では、
・壁紙クロスや床材の修繕
・内装設備の撤去
・配線・配管の復旧
・全体的な清掃作業
といった広範囲な作業が必要になります。

基本的には「入居者が行った改装部分」や「使用によって発生した汚れ・破損箇所」を元に戻すことが求められます。
そのため、単なる掃除だけでは済まないことが多く、きちんと計画を立てて対応することが大切です。

一括で施工できる業者であれば費用を抑えられる。

先日、しろくまペイントではホームページからお問い合わせをいただき、中野市内の店舗へ原状回復の現調に伺いました。
今回現調したのは、面積100坪規模という比較的大型の店舗。
依頼内容は、次の借主へ気持ちよく引き渡すために、全体をきれいな状態にリセットしておきたいというものでした。

現場を確認したところ、長年使用してきたことによる経年劣化が目立ち、
・壁紙クロスの貼り替え
・床材のクリーニング
・内壁や建具の補修・塗装
など、多岐にわたる作業が必要と判断しました。

ここで重要なのは、こうした原状回復工事をどう進めるかという点です。

従来、店舗やアパートなどのオーナー様が修繕を行う場合、管理会社にすべて任せるケースが一般的でした。
確かに管理会社経由なら施工管理もセットで任せられる安心感はありますが、その分、管理会社→協力業者という流れで中間マージンが発生し、結果的に費用が高くなる傾向も否めません。

近年では、管理会社を通さず直接施工業者に依頼するオーナー様が増えてきています。
直接依頼するメリットは、何といってもコストダウン。
余分な手数料がかからないぶん、
・他の修繕に予算を回せる
・将来のための積立に充てられる
といった柔軟な資金活用が可能になります。

とはいえ、直接業者を選ぶ場合は施工品質にも注意が必要です。
費用だけを見て選んでしまうと、仕上がりが粗くなったり、工期が延びてトラブルに発展したりするリスクもあります。
信頼できる業者を慎重に選ぶことが大切です。

原状回復の具体的な工事項目と内容

内装や外装の修繕 テナントの壁や床は、長期間の使用で傷んでいることが多く、特に店舗などで内装を独自にカスタマイズしていた場合には、塗装の塗り直しやクロスの張替え、床材の交換などが必要です。
窓や建具の破損や劣化も修理の対象になります。

設備や機器の取り外し 業務用の照明や棚、厨房機器、什器、冷暖房設備など、入居者が設置したものは基本的に撤去が必要です。
原則として、貸主から提供されたもの以外は元に戻す必要があるため、設置記録があると安心です。

配管・配線の修復 厨房や洗面台、トイレなどで追加された水道管や電気配線も、貸主に引き渡す前には撤去または原状に近い形で修復します。
安全面の確認や動作チェックも含めて、専門業者による対応が必要です。

清掃作業 原状回復の仕上げとして、テナント内部の徹底的な清掃が求められます。
床の汚れ、油汚れ、ほこりの除去など、見た目だけでなく衛生面の配慮も重要です。

契約によって異なる原状回復の条件と注意点

契約書の確認が第一歩

原状回復でトラブルが起きやすいのは、「どこまで直せばいいのか」が人によって感覚が違うからです。
たとえば、「キズはあるけど使えるからいいよね」と借主が思っていても、貸主は「元通りにして返してほしい」と考えていることもあります。
そこで重要なのが契約書です。契約書には、退去時にどの部分まで原状回復するか、どの工事を誰が負担するかが明記されていることが多いのです。
つまり、契約書を見れば「なぜこの部分を直す必要があるのか」が明確になります。退去の準備をする際は、まずこの“設計図”を確認することが第一歩です。

スケルトン戻しと居抜き物件の違い

原状回復の条件が特に大きく分かれるのが、「スケルトン戻し」と「居抜き」の契約です。
スケルトン戻しでは、借りる前の何もない状態（コンクリートの床・壁など）に戻すのが原則です。
一方、居抜きは前のテナントの設備や内装を残したまま引き継ぐ契約で、見た目はすでに使える状態です。
しかし、ここが落とし穴です。
たとえ居抜き物件で入居しても、契約書に「退去時はスケルトンに戻すこと」と書かれていれば、設備を全部撤去して引き渡さなければなりません。
つまり、「どう借りたか」より「どう契約したか」が、退去時の工事内容を決めるのです。
契約を軽く見てしまうと、予想以上の工事費がかかることになります。

通常損耗の扱いと判断基準

毎日使っていれば、壁紙が少し焼ける、床にスリキズがつく……こうした“経年劣化”は、誰が借りても起きるもの。
だからこそ、国土交通省のガイドラインでは「通常損耗＝貸主負担」とされています。ただし、注意したいのはその範囲です。
たとえば、壁にポスターを貼るために何カ所も画鋲穴を空けていたり、子どもの落書きがあったりすると、それは「通常の使い方を超えた損傷」とみなされ、借主負担となることがあるのです。
どこまでが許容されるのか、迷ったときは入居時・退去時の写真を比べると分かりやすく、客観的な証拠としても有効です。
これもまた、「契約と現実のズレ」を防ぐための準備です。

原状回復にかかる費用の目安とポイント

原状回復にかかる費用が「数十万円」から「数百万円」まで大きく差が出るのは、実は“契約の書き方”と“原状の基準”によって範囲が全く異なるからです。
例えば、照明器具やパーテーションも全て撤去対象なら、それだけ工事費は跳ね上がります。
中には空調の配管撤去や電気設備の復旧が必要なケースもあり、専門業者による解体や再施工が必要になります。
契約書に曖昧な記載しかない場合でも、オーナーの意向によって「全面撤去」が求められることも。
だからこそ、早めに契約書をもとに専門業者へ相談し、相見積もりを取りながら「適正な費用」を見極めておくことが大切です。
事前準備が、後悔しない退去への近道です。

費用の内訳例

費用を抑えるためのポイントとして、原状回復の範囲を明確にし、必要な部分だけを施工することや、比較的簡単な作業（清掃など）を自分で行うことも検討できます。

原状回復でのトラブルを防ぐためにできること

契約時に原状回復の条件を明記する 退去時のトラブルを防ぐためには、入居時の契約で原状回復の範囲や条件をしっかり明記しておくことが重要です。
曖昧な契約内容は、のちのちの争いのもとになります。

専門家に相談することも検討 契約内容が不明確だったり、貸主と意見が食い違ったりする場合には、弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談しましょう。
第三者が介入することで冷静に話し合いが進むことがあります。

長野県中野市におけるテナント原状回復の地域的な注意点

地域ごとの慣習やルール 中野市では、比較的スケルトン戻しを求められるケースが多い傾向がありますが、物件ごとに対応が異なります。
また、店舗物件では居抜きのまま貸し出されることもありますが、その際の修復条件は慎重に確認が必要です。

業者選定と見積もり取得の重要性 地域密着型で実績のある原状回復業者を選ぶことで、長野市特有の事情や慣習に対応した提案を受けることができます。
複数社から見積もりを取り、価格だけでなく対応の丁寧さや工事内容の明確さを比較しましょう。

テナントの原状回復は計画的に進めるのが安心

テナントの原状回復は、退去の数カ月前から準備を始めることで、スムーズに進めることができます。
契約書の確認や見積もりの取得、業者の選定など、段取り良く動くことでトラブルも回避しやすくなります。

特に中野市など地域ごとのルールがある場合には、地元に強い業者や専門家のアドバイスを活用することが成功のポイントです。
余計な出費や揉め事を避けるためにも、この記事を参考に、納得できる原状回復を進めていきましょう。

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