しろくまペイントの日々の活動日記。

長野市内マンション屋上防水工事「陸屋根」

防水工事は、マンションのような大型建物だけでなく、戸建て住宅でも欠かせない施工の一つです。
特にベランダや屋上が陸屋根（りくやね：傾斜が少なくほぼ平らな屋根）になっている場合、防水工事の重要性はより高まります。
陸屋根はスタイリッシュな外観が魅力ですが、雨水の逃げ道が限られるため、ひとたび防水層に不具合が生じると、雨水が溜まりやすく、居室内にまで漏水被害が及ぶリスクがあるからです。

今回、しろくまペイントでは、ホームページからお問い合わせいただいた長野市内のマンションにて屋上防水工事を施工しました。
現地調査に伺った際、すでに屋上から水が浸透し、エレベーターピット内のコンクリート部分に「エフロレッセンス」（白い粉状の現象）が発生しているのを確認。
これは、コンクリート内部の水酸化カルシウムが雨水に溶け、大気中の炭酸ガスと反応することで現れる劣化サインです。

陸屋根の状態とは

屋上防水層も見てみると、全体的なひび割れや、塗膜の浮き・穴あきといった深刻な劣化が多数発見されました。
さらに水たまりができやすい箇所もあり、水勾配（排水のためのわずかな傾斜）が十分でない状態だったため、今回は防水層をすべて撤去したうえで、水勾配も再調整し、新たに防水塗装を施す提案をさせていただきました。

こうした劣化は、普段目にする機会の少ない屋上だからこそ、知らないうちに進行してしまうものです。
たとえば、台風後に屋上にできた水たまりが何日も残ってしまった経験がある方もいらっしゃるかもしれません。
「最近、天井にシミが出た部屋があるらしい」そんな話を管理組合の総会で耳にして、急に心配になったというケースも珍しくありません。

いざ修繕を検討しようと見積書を見ると、「ウレタン防水」「FRP防水」「シート防水」「アスファルト防水」といった横文字が並び、違いが分からず「安い方でいいか」と決めてしまいそうになることも。
しかし、防水工法は建物の状況に応じて最適な選択をしなければ、再劣化や雨漏りリスクを十分に防ぎきれないこともあります。

過去履歴の確認の重要性

今回のように、築年数が経過している建物や、過去の工事履歴が不明な場合には、まずしっかり現地調査を行い、建物の状態を正確に把握したうえで適切な防水工法を提案することが何より大切です。
陸屋根やベランダなど、常に紫外線や雨にさらされる場所は、他の部位よりも劣化が早く進行する傾向があります。
そのため、定期的な点検とメンテナンスを怠らないことが、建物の寿命を延ばす大きなポイントとなります。
マンションオーナー様や陸屋根の戸建住宅を所有されている方、あるいはベランダ防水のメンテナンスを長らく実施していない方は、ぜひ一度プロによる点検をご検討ください。
最初に小さな不具合に気づき、早めに対応しておけば、大規模修繕を回避できるケースも多く、結果的にコストを抑えることにもつながります。

建物を守るための第一歩は、”見えない劣化”に気づくこと。
これからも大切な資産を長く安心して使っていくために、早め早めの対策を心がけましょう。

陸屋根が抱えるリスクと防水工事の“要”

陸屋根は勾配屋根のように雨が自然落下しないため、わずかなひび割れや排水不良でも防水層の下に水が入り込みやすい構造です。
内部に侵入した水は絶えず温度変化を受けながら膨張・収縮を繰り返し、数年で鉄筋の錆で膨張しコンクリート爆裂、漏水へと進行します。
いったん躯体が傷むと大規模修繕でも完全に元へ戻すことは難しく、一次防御としての防水層を健全に保つことが建物寿命のカギとなります。

主要４工法の特徴を一望！費用・耐用年数・適用範囲比較

※100㎡当たり目安：ウレタン70万～、FRP90万～、塩ビシート65万～、アスファルト110万～（足場別）

ウレタン防水

概要と仕上がり

ウレタン防水は2液硬化型の樹脂をローラーやガンで塗り重ね、厚さ3 mm前後のシームレスな防水膜をつくる工法です。
立上り・ドレンまわり・設備架台など形状が複雑な部位も継ぎ目なく包み込めるため、「あとからパイプを追加したい」「ソーラーパネルを増設したい」といった将来的な改修にも柔軟に対応できます。

メリット・デメリット

・メリット：軽量で躯体負担が少ない／材料コストが比較的安い／補修は部分塗りでOK
・デメリット：施工者の技能差が品質に直結／雨天養生を怠ると膨れやピンホール発生／紫外線に弱くトップコート更新必須

FRP防水

概要と仕上がり

FRP防水はガラスマットを樹脂で積層硬化させる船舶技術由来の工法。
硬化後は爪で引っかいても傷が付かないほど堅牢で、防水層上に植栽プランターやアウトドア家具を置く屋上テラスでも安心です。

メリット・デメリット

・メリット：耐衝撃性◎／下地を選ばず高速硬化（最短1日）／トップコートでカラー演出も可能
・デメリット：広面積は樹脂発熱でひび割れリスク／下地伸縮に追従しにくい／施工中はスチレン臭が強い

シート防水

概要と仕上がり

塩ビやEPDMゴムのロールシートを接着剤や機械固定で貼り込み、ジョイントを熱風溶着または専用テープで一体化する工法。
工場成形品ゆえ厚み・品質が均一で、1000㎡超でも工期が短いのが魅力です。

メリット・デメリット

・メリット：下地クラックの影響を受けにくい／省人化で足場期間を短縮／遮熱機能付きシートも選択可
・デメリット：複雑な凹凸が多い屋上は細部処理が煩雑／強風地区は機械固定仕様を要検討／シート端部のめくれに注意

アスファルト防水

概要と仕上がり

30 ㎏／㎡ものアスファルトをトーチバーナーや熱釜で溶かしながらルーフィングシートを3〜4層重ねる重厚工法。
JIS規格で唯一20年耐久が標準とされ、パラペット立上りやドレン周りの止水力は随一です。

メリット・デメリット

・メリット：層厚5 mm超で突起貫通にも強い／紫外線・酸性雨に強い／防火地域の屋上緑化下地にも実績多数
・デメリット：重量増による構造検討が必須／臭気・煙で近隣対策が必要／材料価格と人件費が高い

失敗しない工法選定５つの判断基準

屋上形状と下地状態を把握

防水工事の成否を大きく左右するのが、施工対象となる屋上の形状と下地材の状態です。
防水層は外的な伸縮や揺れに追従して初めて長持ちするため、どれだけ適切な工法を選べるかは“下地の診断力”にかかっています。
たとえば、誘発目地が多い無収縮モルタルであれば、シート系防水のような可とう性が低くても追従しやすい傾向があります。
一方、既存がウレタン塗膜であれば、撤去せずに上から重ね塗り更新できるため、コストを抑えながら延命が図れるという利点があります。
まずは「今どうなっているか」を正確に把握しましょう。

予算とライフサイクルコストを比較

防水工事を検討する際、「とにかく安い工法で済ませたい」と考えてしまうのは危険です。
たとえばウレタン防水は初期費用が比較的安価ですが、耐用年数は10年程度で再施工が必要なケースも多く、20〜30年単位で見ると総コストがかさむこともあります。
一方、アスファルト防水は初期投資はやや高めですが、耐用年数が長く、メンテナンスを含めたライフサイクルコストでは最安になる例も珍しくありません。
資金計画を立てるときは、「今いくらかかるか」だけでなく、「いつ、いくらかかるか」まで見通すことが肝心です。

歩行頻度と利用目的を確認

屋上防水は、施工面がどのように使われているかによって、求められる性能が大きく異なります。
たとえば屋上で洗濯物を干したり、ルーフトップバーベキューをするような環境では、**人が歩くことを前提とした高耐摩耗性のFRP防水が適しています。
反対に、機械室や点検用だけで人が常時出入りしない場所であれば、シート防水でも充分な耐久性を発揮できます。
耐候性だけでなく“歩行頻度”という視点を加えることで、施工後のトラブルを避け、無駄なオーバースペック施工も防げます。

地域環境と気候条件を考慮

屋上防水は、地域ごとの気候ストレスにも耐える必要があります。
たとえば寒冷地では凍結と融解が繰り返され、塗膜の伸縮が激しくなることでヒビ割れが生じやすくなります。
また、海沿いの塩害地域では金属部材や防水層が腐食しやすくなるため、耐塩性・厚膜構造がとれるアスファルト防水や、エラストマー系シートが有利です。
高温多湿の地域ではカビや菌の繁殖にも注意が必要です。
こうした気候負荷を工法選定時に織り込むことで、想定外の劣化を回避し、施工の“持ち”を確実に伸ばすことができます。

業者の技術力と保証体制をチェック

同じ防水材を使っても、業者によって耐久性や仕上がりに大きな差が出るのが防水工事の難しさです。
特に、下地処理の甘さやドレン（排水）の納まり不良、端部の押さえ不足などは、施工後数年以内に“漏水”や“膨れ”として現れます。
そのため、業者選定時には施工実績写真の提示を求めたり、施工完了後の点検スケジュールやメーカー連名の保証書の有無を確認することが重要です。
「材料だけ良ければ安心」とは限らず、信頼できる職人の技術と、誠実な保証体制がセットになって初めて“安心できる防水工事”が成立します。

メンテナンス計画と点検ポイント

劣化サインを見逃さないチェックリスト

トップコートの色褪せ・白亜化（粉が指につく）

屋上やベランダに使われている防水層の表面には、紫外線や熱から本体を保護する「トップコート」が施されています。
このトップコートが色あせていたり、触ると指に白い粉がつく“白亜化（チョーキング）”が起きている場合、表面が紫外線で劣化し、防水層本体にダメージが及ぶ一歩手前の状態です。
ここでトップコートの再塗布を行えば、費用も5〜10万円程度で済み、大掛かりな工事を回避できる可能性が高まります。
美観の問題だけで見逃さないことが重要です。

ヘアクラック幅0.2 mm超（爪が引っかかる）

一見すると問題なさそうな細いひび割れでも、幅0.2mm以上（爪が引っかかる程度）のクラックがある場合は要注意です。
これは、防水層が下地の伸縮に追従できなくなってきており、防水機能が局所的に失われつつあることを示しています。
特に塗膜系防水（ウレタン・FRPなど）はひび割れから雨水が浸透しやすく、放置すると下地内部の劣化や鉄筋腐食の原因になりかねません。
ヘアクラックの早期発見は、最小限の補修で済ませる大きなチャンスです。

シート継ぎ目の盛り上がり・剥離音（叩くとパカパカ）

塩ビシートやゴムシートなどのシート防水では、ジョイント部分（継ぎ目）の剥がれや浮きが劣化の兆候となります。
手で押したときに浮いている感じがあったり、指やハンマーで軽く叩いて「パカパカ」と中空音がする場合は、接着層が剥がれている可能性が高い状態です。
このままでは風の影響で捲れが広がり、そこから雨水が浸入するリスクがあります。
点検時にはシートの端や立ち上がり部を重点的にチェックし、部分的な補修で済むうちに対応することが大切です。

排水口周りの泥詰まり・苔（水たまりの元凶）

屋上防水の性能が保たれていても、排水口の詰まりが原因で水が排出されず、水たまりが長時間残ると、防水層の劣化が急速に進みます。
特に排水ドレンの周囲に苔や泥が溜まっている場合は、水はけが悪くなっている証拠で、降雨後にいつまでも乾かない状況を招きます。
これは「局所的な水圧の増加」により、クラックやピンホールからの浸水リスクを高めるため、掃除だけで済むうちに改善するのが得策です。
日頃の清掃と点検が防水の寿命延長に直結します。
各項目を半年に一度巡視すると、5〜10万円の部分補修で大規模漏水を回避できます。

10年・15年周期の改修モデル例

点検データと写真をクラウド保管

スマホで撮影、フォルダ共有、年次レポート化で履歴を残すと、次回見積もり時に劣化進行を“見える化”でき、交渉がスムーズ。
理事長交代が多い管理組合でも情報が途切れません。

今日からできる３つのアクション

・屋上に上がって写真を撮る、色褪せ・ひび・水たまりをスマホで記録。

最初の一歩は、今の屋上の状態を「自分の目で確認すること」です。
スマートフォンで屋上の全体、ドレンまわり、防水層のひび割れや色あせ、水たまりなどを撮影しておけば、半年後や次回の点検時に比較しやすく、小さな劣化の進行にも早く気づけます。
特にトップコートの白化（チョーキング）や小さなクラックは見落としやすいので、写真で客観的に残しておくことが有効です。
業者に相談する際にも資料として使えるため、自己判断のブレをなくす“記録の見える化”が大きな意味を持ちます。

・次回大規模修繕の時期を確認、10年周期を目安に資金計画を見直す。

マンションやビル管理者であれば、次回の大規模修繕がいつ行われるかを今一度チェックしましょう。
一般的に10〜12年周期で実施されることが多いため、今どのフェーズにいるかによって、補修で済ませるのか、全面更新を検討するのか判断基準が変わってきます。
防水層の劣化が進行していても、「あと2年で全面改修予定なら簡易補修でつなぐ」といった柔軟な判断が可能になります。
あわせて修繕積立金の残高や見直しも検討し、長期のライフサイクルコストの中で無理なく管理する視点を持ちましょう。

防水専門業者へ無料点検を依頼、3社から見積もりを取り、工法比較と保証内容をチェック。

屋上防水は工法ごとの特性や耐用年数が大きく異なるため、複数の専門業者から相見積もりを取ることが失敗を防ぐ鉄則です。
特に、防水に特化した業者は、既存下地に適した工法提案や、部分補修か全面更新かといった判断が的確。無料点検を依頼すれば、現状の劣化レベルや最適な対応方法が明確になります。
見積もりでは、「どんな防水材か」「どこまで下地処理するか」「保証は何年あるか」といった点を比較すると、単価の差以上に“安心できる選択”が見えてきます。

陸屋根の防水は「まだ大丈夫かな？」と先延ばしにするほど修繕費が跳ね上がります。
“予防保全”を合言葉に、計画的な点検と適切な工法選定でマンションの資産価値と住み心地を守りましょう。

防水工事が必要なのか？まずはご相談ください

戸建て住宅のベランダをはじめアパートやビル、工場などの陸屋根や屋上防水も、しろくまペイントにご相談ください
長野市はじめ、信州新町、中条、小川、白馬村、小谷村、麻績村、坂城町、千曲市、須坂市、飯綱町、信濃町、中野市、山ノ内町、木島平村、飯山市、野沢温泉村の防水トップコートお任せください。