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賃貸オフィスや店舗、テナント物件を退去する際に必要となるのが「原状回復工事（げんじょうかいふくこうじ）」です。
しかし実際には、

• 原状回復工事ってどこまでやるの？

• どこまでが借主の負担なの？

• 流れや注意点は？

• 業者はどう選べばいい？

など、疑問を抱えている方も多いはず。

この記事では、原状回復工事の基本から具体的な作業内容、費用負担の考え方、流れ、注意点、業者選びのポイントまでを、初めてでも分かりやすく徹底解説します。

原状回復工事とは？

原状回復工事とは、賃貸契約が終了した際に、物件を入居前の状態に戻すための工事のことです。
オフィス・店舗・教室・倉庫など、さまざまな用途で使用されたテナント物件は、借主が独自に内装や設備を変更しているケースが多いため、それらを撤去・修復して貸主に返却する必要があります。

原状回復工事の具体的な内容一覧

原状回復工事の中には、撤去、修繕、清掃、処分など多岐にわたる作業が含まれます。以下は主な内容です。

1. 間仕切り・造作物の撤去

• 借主が設置した壁、パーテーション、ガラス間仕切りなどを取り外す

• トイレ・キッチン・棚などの内装工事部分も対象になることが多い

2. 内装の修復・塗装・クロス貼り替え

• 天井・壁のクロスや塗装を元の仕様に戻す

• 床材（タイルカーペット・クッションフロアなど）の貼り替え

3. 傷・汚れの修繕

• 床や壁のへこみ、シミ、汚れの補修

• 穴埋めやパテ処理など

4. 電気・通信・空調設備の撤去・調整

• 特殊照明・配線・LAN・電話線などの撤去

• エアコンの取り外しや設置位置の変更

5. ハウスクリーニング

• 床・壁・トイレ・給湯室など全体的な清掃

• 消臭・カビ対策など含む場合も

6. 什器・備品の撤去、廃棄物処理

• オフィス家具、機器類の処分

• 産業廃棄物の適切な廃棄（マニフェスト管理が必要）

原状回復工事の費用負担は？借主が支払うのはどこまで？

原状回復工事では、借主と貸主の費用負担が分かれるため、トラブルの原因になりやすいポイントです。

原則：借主が全額負担

商業テナントの場合、基本的に原状回復の全てを借主が負担するのが一般的です。
とくに以下の2点は必ず確認しましょう。

● B工事・C工事の違い

原状回復に該当するのは主にB工事・C工事

経年劣化と故意過失の線引きも要確認

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常使用による消耗は借主の負担ではないとされていますが、オフィス・店舗などの商用テナントでは、経年劣化に関係なくほぼ全額が借主負担になる契約が多いです。

必ず契約書・重要事項説明書の「原状回復に関する条項」を確認しましょう。

原状回復工事の流れ｜退去から完了までのステップ

原状回復工事は、物件の引き渡し期限までに完了させなければならないため、スケジュール管理が重要です。
以下は基本的な流れです。

【STEP1】賃貸借契約書を確認

• 原状回復の定義や範囲

• 使用可能な工事業者の指定があるか

• 原状回復義務がある項目を明確に

【STEP2】業者による現地調査

• 施工業者に現地調査を依頼

• 解体や撤去、復旧が必要な内容を確認

【STEP3】見積もり取得と比較検討

• 複数の業者に依頼し、項目ごとの詳細な内訳を確認

• 相場より極端に安い業者は注意（不備・トラブルの元）

【STEP4】契約・発注

• 着工日・完了日・支払い方法などを明記

• 工程表（スケジュール）の提示も重要

【STEP5】着工・中間検査・報告

• 定期的な進捗報告を業者に依頼

• 途中で不具合があれば早期に修正

【STEP6】完了検査・引き渡し

• 退去期限前に完了しているか最終確認

• 貸主立ち会いで検査を受け、問題なければ引き渡し

原状回復工事の費用相場と目安

費用は物件の広さ・造作の内容・立地・作業規模などによって異なります。
以下はあくまで目安です。

※造作が多い飲食店舗は費用が高くなる傾向があります。

原状回復工事でよくあるトラブルと注意点

原状回復工事はトラブルも多い分野です。以下のようなケースに注意しましょう。

1. 貸主と認識のズレがある

借主は「ここまで戻せばいい」と思っていても、貸主の基準とズレている場合があります。
必ず事前に書面で確認を取りましょう。

2. 工期が間に合わない

繁忙期（3月・9月）は施工が混み合い、業者の確保が難しいことも。
早めの相談が大切です。

3. 賃貸契約に記載されていない追加工事を求められる

不要な工事を請求された場合は、契約書と照らし合わせて明確に反論できるようにしましょう。

原状回復工事は専門業者に依頼するのが安心！

DIYや自分での発注も理論上は可能ですが、原状回復工事は専門性が高く、貸主とのやり取りも必要になるため、経験豊富な専門業者に依頼するのが一般的です。

良い業者を選ぶポイント

• 原状回復工事の実績が豊富

• 見積もりが明細化されている

• 契約書チェックや貸主との調整も代行してくれる

• 解体・撤去・清掃・産廃処理などワンストップ対応

よくある質問（FAQ）

Q1：原状回復の定義は誰が決める？
A：基本的には賃貸借契約書に明記された内容が優先されます。事前に確認を。

Q2：壁紙や床材の色が違っても戻す必要がある？
A：入居時と明らかに異なる場合、戻す必要があります。写真などを残しておくと証明になります。

Q3：業者は貸主指定でないとダメ？
A：物件によってはビル指定業者（B工事）しか使えない場合があります。事前確認が必須。

Q4：退去期限に間に合わない場合どうなる？
A：追加賃料や違約金が発生する可能性があります。早めに工事開始することが重要です。

まとめ

原状回復工事は、単なる清掃や修繕ではなく、契約に基づいて「元通りに戻す」専門的な工事です。
借主の義務として適切に対応しないと、貸主とのトラブルや追加費用の発生につながります。

成功のポイントは以下の通り

• 契約書をしっかり確認

• 信頼できる専門業者に早めに依頼

• 工事内容と費用を明確にする

• 工期・引き渡し期限を守る

安心して退去を終えるために、原状回復工事は余裕を持って計画的に進めましょう。

番外編｜長野市現状復旧工事

既存クロス撤去・新設状況

長野市内にある市営若里団地のクロス張替現場になります。
ほとんどの住宅の内装にはビニールクロスが使用されています。
タバコのヤニや料理をした際の煙・電化製品設置・紫外線の影響など多くの要因で徐々にですが劣化をしていきます。
市営住宅に限らず、賃貸アパートでも原状回復としてクロスの張替が多くされています。
室内の原状回復は新たに入居される方が入居しやすいように行うものでクロスの張替だけでなく、フローリングのメンテナンスやハウスクリーニングも同時に行います。
既存クロスは下地や面積によって撤去の時間が変わってきます。

クロス新設・完了

クロスを新設する場合は現場で測りながらカットする場合と前もって確認してからカットを行う場合に分けられます。
面積が広い場合は後者の方が多いですが、面積が少ない場合では前者を選ぶケースが多いです。原状回復の場合は広範囲という訳ではなく、一部分という事が多いので一日で終わることが多いです。

ワックスがけ

今回は原状回復作業になるのでフローリングにはワックスがけを行います。
ワックスは美観とキズや汚れが付きづらくなる効果があります。
もちろんワックスを塗布する前には床の清掃として前もって汚れ落としや除塵をしてキレイな状態にしてから塗布します。
ワックスの塗布回数は１回もしくは２回になります。
ワックスの塗布をして原状回復が終了します。