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気がつけばわが家も築20年。外壁にうっすら黒いスジが走り、雨の日はベランダの床がじとっと濡れっぱなし。
「まあ住めているし大丈夫でしょ」と流してきたけれど、隣家のリフォーム工事を見てふと心配になる
さらにネット検索をすると「20年放置は危険」「資産価値ダウン」というワードがずらり。
でも、何から手をつければいいのか分からない。
そんな悩みにお答えしつつ“築20年・未塗装”が抱えるリスクと、取るべきアクションを、塗装専門店目線でご紹介します。

外壁が静かに発しているサインとは

雨漏りは屋根だけの問題じゃない

外壁塗膜は雨水をはじく“レインコート”のような役割も。
築20年も経つと紫外線で塗膜の撥水成分が分解され、表面がチョークの粉のように白くなる「チョーキング現象」が見られるようになっています。
この状態を放置したまま、長い時間が経つとと外壁材の継ぎ目やヘアクラック（髪の毛程度の細いひび）から水が内部へと浸入する可能性が高まります。
内部の断熱材や柱は一度濡れると乾きにくく、数か月単位でカビ臭が室内に漂い始めることも珍しくありません。
とくにサイディング壁の場合、目地シーリングが硬化劣化しているため“つなぎ目全体が雨の通り道”になるリスクが高いのです。

チェックポイント

外から見えにくい水染みは、室内側を暗くして懐中電灯で斜めに照らすと浮かび上がります。
石膏ボードの継ぎ目がムラに濡れていないか、ビス頭が茶色く滲んでいないかを確認しましょう。
濃色シミが点在している場合、壁紙の貼り替えだけで済まず下地交換＆断熱材入れ替えで30万円超 となるケースも。

シロアリの好物は“湿った木”

外壁のクラックから浸みた雨水は、重力でゆっくり下へと落ち、最終的に基礎と土台の間で停滞します。
乾きにくい場所に湿り気が続くと、シロアリが好む“温かくて暗い空間”に。
床なりが酷くなったり、床がたわんで、床下点検を依頼、初めて「土台がスカスカ」と判明し補修費100万円も。
築20年放置した“悲劇”です。
シロアリ防除剤は5年ごとに効力が切れるため、外壁塗装を一緒に行うタイミングで再施工すると二重に安心できます。

劣化症状×修繕コスト

外壁塗装を先送りすると資産価値はどれだけ下がる？

中古市場の査定ポイントは“見た目”も重要

不動産査定でまずチェックされるのは “外観の印象”。
築20年で未塗装だと「即時改修が必要」という減点が入り、同条件の家より 50〜100万円の調整額 が付くことも。
逆にタイミング良く再塗装されていれば「直近の大規模修繕なし」とみなされ、築年数が同じでも 5〜8％高く売れた 事例がもあるとのこと。

ローン残債と売却価格

住宅ローンがまだ1,000万円残っているのに、劣化減額で売却額が900万円……
差額100万円を現金で用意しないと家を手放せない状況は珍しくありません。
「あと５年でローン完済だから今は出費を避ける」という判断が、売却時により大きなマイナス になり得る点は見逃されがちです。

“今すぐ”確認したい４つのセルフチェック

外壁を指でなぞって白い粉が付くか

外壁を指で軽くなぞってみてください。指先に白い粉がついたら「チョーキング現象」が進行中です。
この現象は、塗料の撥水力が低下しているサイン。防水機能が半減しており、雨水が外壁内部にしみこむリスクが高まります。
👉 対応策
梅雨前に外壁洗浄と塗装の再検討を。チョーキングが出ているなら、既に塗膜の寿命を迎えています。

目地シーリングを押して弾力が残っているか

外壁のつなぎ目（目地）にあるシーリングを、爪や指で軽く押してみましょう。
弾力がなく、カチカチに硬化している場合は雨水の侵入口になっている可能性も。
放置すれば躯体内部の木材腐食や雨漏りに直結します。

👉 対応策
早急に「打ち替え」作業が必要です。外壁塗装と同時施工なら費用も抑えられます。

バルコニー下端に黒い涙跡が出ていないか

バルコニーの下の壁を見て、黒っぽい筋（黒い涙跡）のような跡がないか確認してください。
この跡は排水不良や防水層の劣化により、水が外壁内を伝ってきたサイン。防水層の破断直前の兆候で、内部の腐食や雨漏りが始まっている可能性もあります。

👉 対応策
外壁塗装とあわせて、バルコニー防水のトップコート更新を検討すべきタイミングです。

基礎と外壁の取り合いに隙間がないか

基礎（土台）と外壁の接合部分に1mm以上のすき間がないか、目視で確認してみてください。
ここにすき間があると、雨水の侵入や冬の凍結によるひび割れ（凍害）、さらにはシロアリの侵入口になるリスクがあります。
👉 対応策
すぐにホームセンターで購入できるエポキシ樹脂で応急処置を。可能なら専門業者に充填と点検を依頼しましょう。

専門業者に診断を依頼するときのポイント

無料診断の“点検商法”を見抜く

無料点検をうたう訪問業者に多いのが「今すぐ工事しないと家がダメになる」式の恐怖営業。
診断後に“写真だけで30万円追加”と言われたら要注意です。
診断依頼時に「報告書はPDFで・補修優先順位も数値で」と伝える と、いい加減な業者は敬遠します。

地域密着か大手か？保証年数と価格のバランスを取る

地域店は人件費が抑えられ価格は10％ほど安い一方、保証書が自社発行のみの場合があります。
大手は工事保証＋メーカー保証の二重発行が多い反面、管理費で高め。
家をあと10年以上保有するなら保証重視、5年以内に売却予定なら価格重視 がセオリーです。

塗料＆工法の選び方

塗装後のメンテナンス計画

1年目以降から行う点検

塗膜の初期不具合は1年以内に現れます。
施工店のアフター点検を必ず契約書に明記してもらいましょう。
3年目はシーリング表面硬化、6年目は色あせやヘアクラックの出始めポイント。
プロ点検＋自分の月イチ目視で“次回塗装の適切な時期”を見極められます。

雨樋・屋根とセットで考える“足場の共有”

再塗装時に最も大きな経費は足場です。
雨樋交換や屋根遮熱塗装など “高所工事をまとめる” ことで１回あたり15〜20万円節約可能。
築25年、30年…と年を重ねるほど“まとめ工事”の経済効果は大きくなります。

築20年放置を終わらせる

・家の外壁を指でなぞって粉が付くか確認する
・気になる症状を写真に撮り、地域の塗装店３社へ一括相談メールを送る
・PDF報告書と見積もりを比較し、今月中に改修計画を立てる

外壁は黙っていても老朽化し、修繕費は雪だるま式に膨らみます。
「築20年だけどまだ塗っていない」 と気づいた今日は、これからの20年を守る最初の日。
まずはセルフチェックと信頼できる診断依頼からスタートし、家族と住まいの未来を安心で包み込みましょう。