家を建てることができる土地・建てることができない土地とは!?

家を建てることができる土地・建てることができない土地とは!?

■ 都市計画法ってどんなことなんだろう

みなさんこんにちは
しろくまペイントです。
本日は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした市街化区域と市街化調整区域についてご紹介します。
家を建てられる土地・建てられない土地も

都市計画法はご存知でしょうか!?
ご自身で所有している土地、実は必ずしも自由に利用できるわけではありません。
土地毎にルールが存在し利用についての規制があります。

日本全国に広がる土地の中には、都市計画法による区域分けにより家を建てることが制限されている地域があります。

また、家を建てられる地域であっても、道路に面する基準を定めた接道義務に反していると家を建てられません。

2種類の制限をクリアした土地に対して初めて家の建築が認められるわけです。
建築計画を提出した時点で気づいたのでは、土地の購入が無駄になってしまうので、具体的な制限基準を知っておかなければなりません。

都市計画法では、主に4種類の地域区分(住居系地域7種類・商業系2種類・工業系3種類・無指定)に分けられますが、市街化調整区域には原則として家を建てられません。

用途地域の区分について

住居系第1種低層
住居専用地域
低層住宅専用の地域。良好な住環境を保護するための地域
第2種低層
住居専用地域
同様に低層住宅専用の地域であるが、小規模な店舗の立地も認められている
第1種中高層
住居専用地域
中高層住宅専用の地域。良好な住環境を保護するための地域
第2種中高層
住居専用地域
同様に中高層住宅専用の地域であるが、オフィスや店舗などの利便施設の立地が認められている
第1種
住居地域
住宅のための地域。大規模な店舗、事務所の立地を制限している。
準住居地域
商業系近隣商業地域近隣の住民が買い物などをするための地域。住宅・店舗、オフィスなども建てられる
商業地域商業の利便増進を図る地域
工業系準工業地域
工業地域工業の利便増進を図る地域であるが住宅が建てられる
工業専用地域工業の利便増進を図る地域であるが住宅が建てられない

例外的に農業従事者や林業・漁業従事者が住む場合のみ認められています。

また、神社や、寺院、教会などや、保育所、共同浴場、派出所、診療所はすべての地域で建築が可能となっています。
新たに農林水産業を始めようとしている人以外は、市街化調整区域に家を建てられないわけです。

市街化調整区域の特徴として、田園風景が続く中でポツンと1軒だけ家があるケースが挙げられます。

また、工業専用地域に用途地域が指定されている場合には、騒音規制が緩いので住居地域には適さないという理由から住宅の建築は認められていません。

都市計画法に基づく用途地域による建築規制は、市街化調整区域と工業専用地域に注意する必要があります。

接道義務とセットバック

一方、家を建てることが認められている市街化区域であっても、道路に面した土地でなければ建築基準法上の規定を満たせないために家を建てる敷地として認められません。

都市計画区域内の土地であっても、幅員4m以上の道路に敷地が少なくとも2m以上接していなければ、新たに建築物を設ける敷地として認められない接道義務があります。

接道義務は建築基準法に新たに設けられた規定ですから、都市部の住宅密集地に幅員4m未満の道路が続いている状態は、家を立て替えるまでの間は例外として認められるわけです。
家を新築する際には、セットバックと呼ばれる道路の中心線から2m後退した位置を敷地の境界線とするルールです。

道路の両側で建て替えが発生するごとに、4mの幅員を持つ道路が出来て行くという考え方に基いています。

購入する土地がセットバック義務がある場合には、建てられる家の面積や容積に影響が出てしまうので、注意深く調べなければならない項目です。

 

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